Oft klagen Kunden (z. B. nach Verkauf eines Bauland-Grundstückes), dass sie nicht wissen, wie sie das Geld sicher und gleichzeitig gewinnbringend anlegen sollen. Schlechte Erfahrungen mit Bankberatern, welche mangelhafte Aktienfonds und Obligationenfonds anbieten, bei welchen nur die Bank oder der Fondsmanager verdient, das Risiko aber beim Kunden liegt, haben viele gemacht. Hier gibt es aber einfache vorteilhafte Lösungen, welche Ihnen eine gute Rendite und genügend Sicherheit bringen: Kaufen Sie verschiedene Aktien von stabilen Grossfirmen, welche regelmässig eine hohe Dividende auszahlen. Das gibt es tatsächlich: z. B. bei Roche, LafargeHolcim, Zürich Versicherungen, Baloise, finden Sie Renditen von 3,5 bis 6 %. Oder erwerben Sie Aktien von Immobilienfirmen, z. B. Allreal Generalunternehmung, welche ohne grosse Kursschwankungen seit Jahren stabile Renditen erzielen. Dividenden müssen zwar versteuert werden, oft werden diese jedoch als Kapitalgewinn ausbezahlt (= steuerfrei).
Nach dem Verkauf einer Immobilie hat der Verkäufer 30 Tage Zeit, um seine Steuererklärung einzureichen. Was ist dabei grundsätzlich zu beachten? Je länger Sie Eigentümer der Immobilie waren, desto günstiger wird die Steuer. Der maximale Abzug ist aber nach 20 Jahren Besitzesdauer erreicht. Wenn Sie länger als 20 Jahre Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung waren, wird das Steueramt einen geschätzten Wert vor 20 Jahren festlegen. Haben Sie jedoch vor z. B. 23 Jahren für einen höheren als den geschätzten Wert eine Immobilie erworben, darf auch der effektive Ankaufpreis als Anlagekosten eingesetzt werden. Bewahren Sie unbedingt alle Rechnungen auf, welche wertvermehrende Aufwendungen beinhalten. Denn im Gegensatz zu den laufenden Kosten für Renovationen, Ersatz oder Reparaturen, welche Sie bei den jährlichen normalen Steuern (anstelle der Pauschale) vom Eigenmietwert abziehen, dürfen wertvermehrende Auslagen erst beim Verkauf als Gewinnminderung in Abzug gebracht werden. Bei einem Verkauf durch uns erstellen wir Ihnen kostenlos Ihre Steuererklärung.
Als wertvermehrend bezeichnet man Investitionen, welche
den Wert einer Immobilie verbessern respektive erhöhen.
Das bedeutet, Renovationen und Erneuerungen, welche nur
dem Werterhalt dienen, sind nicht wertvermehrend.
Wertvermehrende Aufwendungen sind solche, welche die
Liegenschaft in den Standard einer besser ausgestatteten,
wertvolleren Liegenschaft aufrücken lassen.
Was heisst also konkret wertvermehrende Aufwendungen?
Gerne beraten wir Sie bei Fragen.
Falls Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit Gewinn verkaufen und danach innert 2 Jahren eine neues Eigenheim erwerben (und wieder selbst bewohnen), welches gleich teuer oder teurer als das alte ist, können Sie beim Steueramt einen Steueraufschub infolge Reinvestition beantragen. Dann wird für den aktuellen Immobilienverkauf momentan keine Steuer fällig.
Wenn Sie später das neue Eigenheim ebenfalls wieder veräussern, wird auch bezüglich des früher verkauften Eigenheims die Grundstückgewinnsteuer fällig, es sei denn, die Dauer seit dem Erstkauf beträgt mehr als 20 Jahre. (Innerhalb von 5 Jahren seit dem Verkauf des ersten Eigenheims erhält die dortige Wohngemeinde die Steuer, danach die neue Wohngemeinde).
In den Kantonen Zürich, Schaffhausen und Thurgau wird der Kaufvertrag für ein Grundstück beim kantonalen Notariat und Grundbuchamt unterzeichnet. Worauf ist beim Kaufvertrag im Speziellen zu achten?
Dank dem guten Marktumfeld ist der jetzige Zeitpunkt genau richtig, um Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen. Die weltweite Kunjunktur entwickelt sich prächtig und die Schweizer Wirtschaft wächst. Die positive Stimmung in der Bevölkerung bewirkt, dass mehr Leute auf die Suche nach einem Eigenheim gehen. Unter dem Jahr ist der Verkauf im Frühjahr oder im Herbst optimal; Verkäufe können aber grundsätzlich das ganze Jahr über abgeschlossen werden.
Für die Grundstückgewinnsteuer haftet immer der neue Eigentümer einer Liegenschaft, falls das Steueramt den Steuerbetrag nicht beim bisherigen Immobilienbesitzer einfordern kann, der diese Steuer eigentlich zahlen müsste. Dies kann eintreten, wenn dieser aus irgendwelchen Gründen nicht zahlen will oder nicht kann. Das Steueramt macht es sich einfach und verlangt die Steuer einfach beim neuen Eigentümer (respektive, es trägt bei der Liegenschaft ein Grundpfandrecht im Betrag der fälligen Steuer ein). Der neue Eigentümer kann anschliessend den Steuerbetrag direkt beim ehemaligen Besitzer einfordern.
Bei einem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer hat der Käufer der bisherigen Immobilie das Problem, dass der Steuerbetrag nicht so einfach sichergestellt werden kann. Denn normalerweise wird der fällige Betrag einfach durch Abzug vom Kaufpreis vom Käufer direkt ans Steueramt überwiesen. In obigem Fall wird aber das Steueramt den Betrag nicht annehmen. Welche Lösungen sind möglich, damit der Käufer kein Risiko eingeht?
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen haben, verfallen Ihnen allfällige bestehende Festhypotheken, ausser Sie kaufen ein neues Eigenheim und die Bank ist damit einverstanden, wenn Sie die Hypothek auf das neue Eigenheim übertragen. Sollten Ihre Hypothekarzinsen (Zinssatz) im aktuellen Marktumfeld sehr tief sein, kann man beim Hausverkauf den Käufer fragen, ob er bereit wäre, die Hypothek zu übernehmen (die Bank muss aber den neuen Hypothekarschuldner für die Immobilienfinanzierung ebenfalls akzeptieren). Meistens ist es aber von Vorteil, wenn der Käufer seine eigene Bank für die Finanzierung seiner Hypothekenzinsen wählen kann. In dem Fall entstehen Ihnen unter Umständen grössere Auslagen, je nach verbleibender Dauer und Zinsfuss der Festhypothek. Diese Kosten ziehen Sie bei der Steuererklärung beim Einkommen ab.
Hypotheken sind momentan äusserst günstig zu haben.
Leider erhalten viele Kunden, die sich für einen
Immobilienkauf entschieden haben, von ihrer Bank doch
keine Finanzierung. Warum?
Seit langem weist die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht
FINMA auf die Risiken hin (starkes Hypothekarwachstum
aufgrund des tiefen Zinsniveaus).
Sie greift regulatorisch wie folgt ein:
Der Kaufpreis soll in etwa der Bankschätzung entsprechen.
Käufer zahlen mindestens zehn Prozent des Kaufpreises
mit Eigenmitteln. Weitere 10 % (oder mehr) beziehen sie
von der 2. Säule (Pensionskasse). Eine allfällige
Hypothekarzinserhöhung bis 5 % Zins soll der Käufer
tragen können. Ausserdem muss die Belehnung bei der
Bank binnen 15 Jahren auf zwei Drittel reduziert werden
(Amortisation auf 65 % des Kaufpreises). Siehe Beispiel
unten.
Gerne stehen wir Ihnen für die Vermittlung eines optimalen Hypothekenangebotes zur Verfügung. Mittels Vergleich verschiedener Offerten von Banken und Versicherungen finden wir für Sie die beste Lösung.
Haben Sie schon eine Bank kontaktiert und den notwendigen Hypothekarkredit nicht erhalten? Vielleicht finden wir für Sie eine Lösung, damit es mit dem Hauskauf doch noch klappt.
Die Hypothekarzinsen sind momentan äusserst günstig. Kann ich mir das Haus oder die Wohnung leisten? Beispiel:
Sie sehen, den monatlichen Hypothekarzins können Sie sich heute problemlos leisten. Sie wohnen viel günstiger als bei einem vergleichbaren Mietobjekt.
Trotzdem bekommen viele kaufwillige Interessenten keine Bankfinanzierung. Wieso?
Die Bank ist verpflichtet, die Tragbarkeit des Kunden zu prüfen (für den Fall, dass sich später z. B. die Hypothekarzinsen auf
5 % erhöhen sollten, die Hauspreise sinken könnten, etc.)
Die Bankberechnung lautet wie folgt:
Die Bank verlangt also, dass Sie sich auch bei veränderten Marktverhältnissen weiterhin Zins, Nebenkosten und Amortisation leisten können. Da obige Auslagen nicht mehr als einen Drittel Ihres Einkommens ausmachen dürfen, müsste Ihr Jahresverdienst Fr. 180'000.- sein, damit Sie die Bankfinanzierung erhalten.
Viel einfacher wird die Finanzierung, wenn Ihr Eigenkapital inklusive beziehbarem Pensionskassengeld den Betrag von Fr. 350'000.- ausmacht. Dies ergäbe folgendes Beispiel:
Ihr jährlicher Bruttolohn müsste in diesem Beispiel mindestens Fr. 127'500.- ergeben.
Zu zweit erhält man natürlich die Finanzierung viel einfacher, da zwei Einkommen zur Tragbarkeit beitragen.
Ein Darlehen oder eine Schenkung von einer nahestehenden Person wäre eine weitere Möglichkeit, einfacher die notwendige Finanzierung zu erhalten.
Sind Sie unsicher, ob Sie von einem Finanzinstitut eine Finanzierungszusage erhalten würden? Rufen Sie uns an, wir sind Ihnen gerne behilflich.